买100平米房子只得70平米，公摊面积“坑”有多深？专家建议取消公摊或加强公示

提到公摊面积

几乎每个购房者都有一肚子的抱怨

花了100平米的钱

却只买到70平米左右的房！

那么算精装修面积的时候

到底算不算公摊面积？

公摊面积是什么？

建筑面积，包括房屋的使用面积（或称可用面积）、墙体和柱体的占地面积、楼梯走道面积，以及其他公摊面积。

但国际上基本都是按套内建筑面积甚至使用面积（套内建筑面积减去套内柱子和墙体面积所得）来计价的。

根据2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有：

1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。

这意味着，不仅电梯、楼道、门厅，甚至门口警卫室的一部分面积也要由你买单。

买100平米的房子，结果实际住进去只有70平，这凭空少了的面积就是公摊面积。

对普通的购房者来说，光是弄明白这些概念已经够头大的，更别提自己动手测量了。这个复杂的“公摊面积”，于是造成了各种各样的问题。

比如，物业管理所有的费用本应面向室内部分，但物业费却是按建筑面积收的。如果说这尚可接受的话，供暖费也按建筑面积计算实在匪夷所思，因为公摊面积里基本没有供暖设备。

公摊面积里不存在的服务也要收费，如此看来，显然房地产开发商在其中有利可图。

更有甚者，会选择做大公摊面积——部分开发商以公摊面积为工具，对购房者进行欺诈，利用格式合同条款误导购房者，一些小区甚至连独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都计入到公摊面积中，而国家法律明文规定这些不算公摊。

开发商这样违法的情况，再怎么艰难，业主好歹还可以维权。可是，由于截至目前国家并没有明确规定公摊系数（公摊面积在建筑面积中所占比例）的上下限，因此在“合法合规”的条件下，开发商可以将公摊面积一再做大，一些案例中的公摊系数简直“丧心病狂”。

如此看来，公摊面积并不合理，也不符合国际惯例。那么这种做法到底是怎么产生的？又如何得到广泛的执行？以后还能够取消吗？

公摊占比不断攀升

甚至超过使用面积

7月下旬，武汉多名业主维权，抗议某楼盘开发商在公摊问题上玩猫腻。

据中国房地产报报道，有业主反映，该楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费，且价格虚高。一套125平米的房子，精装修标准是2500元/平米，公摊比例为28%，这样一算，每套房子通过公摊多收了8万多元。

事实上，公摊问题积弊已久。近年来，随着房价上涨，部分开发商趁机推高公摊比例。

谁都不希望房子的公摊面积太大，这里就涉及到公摊系数的概念。

举个例子，打开房本，上面写着“房屋建筑面积：84.47㎡；专有建筑面积（使用面积）：63.43㎡，分摊建筑面积：21.04㎡”。但并没有明示，公摊面积都在哪些地方。公摊系数就是用分摊建筑面积除以专有建筑面积，数值是0.33（即33%）。

旭辉集团北京区域事业部设计管理部高级经理刘嘉告诉记者，住宅的公摊系数一般在0.18-0.25，商业用房一般在0.3-0.4，这些数据来自测绘公司的经验值。

但近年来，随着房价上涨，公摊系数也迅速攀升，部分住宅超过了30%。2010年，山东高密市一处名为“贵宾首府”的楼盘，公摊系数甚至超过52%。被戏称为“史上最牛”的公摊面积！

开发商事先承诺公摊不超过30%，事后却高达52%，二百多户维权无望的业主欲哭无泪。

面对业主维权，贵宾首府的工作人员十分硬气：“法律对于公摊上限没有规定”，“你们一百年都退不了房”！

2010年5月31日央视《焦点访谈》播出节目“公摊迷雾”，曝光“最牛公摊面积”事件。

去年，南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大，得房率只有42%。

而问题在于，现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。

公摊问题上都有哪些猫腻？

•  猫腻一 

做大公摊面积：一线城市四千多户楼盘，靠公摊面积可多赚千万。

一位不愿具名的业内人士介绍，开发商在办理房产证前，要请测绘公司去实地测量，随后出具测绘成果报告，里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况，并将其交给开发商。

也就是说，测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方，最为清楚。但问题在于，开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。

房本上写着房屋建筑面积、专有建筑面积和分摊建筑面积。

事实上，国际上基本是按实际使用面积计算房价的。为何国内要采用包含公摊面积在内的建筑面积计算呢？

“按实际使用面积来算的话，开发商没法实现利润的最大化。”上海翊尧建设工程技术检测咨询有限公司技术总监李平说。

他说，购房者可以很容易地测出实际使用面积，却无法测量公摊面积到底有多少。开发商可以在第三方测量时与之达成默契，在公摊面积的大小上做文章。房价这么高，哪怕每户多分摊零点几个平米，一个几十万平米的项目，就会多出很多钱。

网友评论

举个例子：

易居房地产研究院的百城住宅价格报告显示，6月，一线城市4万元以上均价水平持续了15个月，二线城市1.2万元以上均价水平持续了12个月，三四线城市1万元以上均价水平则持续了10个月。

某地产信息平台上显示的某一线城市一小区基本信息。

如上图，以一线城市某楼盘举例：共有4148套房，以均价4万元/平米计算，假设开发商每套多算0.1平米的公摊面积，那么整个楼盘就可多赚1659万元。

•  猫腻二 

重复公摊、重复收钱：消防应急场所变停车位，又可多赚千万。

到底哪些属于公摊面积？其内容的不明晰也给了开发商钻空子的机会。

你为公摊面积买了单，就拥有其所有权和使用权。但公摊实在是五花八门，加上开发商很少明确公示，购房者根本不知道哪些公共面积是自己的，更别提使用了。

“比如，有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊，却又被划成车位再次出售，这属于重复公摊。”山东名仕宜居建设项目管理有限公司董事长王清华说，这样的车位没有产权，只能使用，不能转让。

他说，这类车位在小县城能卖到10万左右，在省会城市能卖到20万。一个中型社区，如果开发商想在这方面做手脚，地下能划出几百个车位，地上也有几十个。

北京某小区内停在停车位或小区路边的车辆

以北京为例：

据北京青年报2017年的调查报道，北京五环及五环以外的普通住宅小区地下停车位的售价(含二手车位)在15万至20万元/个之间；四环到三环间的车位基本在15万至30万元/个之间。

假如开发商违规划出100个车位，每个卖20万元，一个小区就可赚2000万元。实际中，很多小区的车位价格要比20万高。

•  猫腻三 

业主的公摊面积被拿去谋利：小区广告收入返给业主，可少交一半物业费。

王清华说，还有一些被算作公摊的物业用房，按道理是业主所有，物业公司应当向业主缴纳一部分费用，但现实中很少有人会这么做。

“小区电梯、楼道、门厅的一些广告位，也是业主所有，前期开发商或后期物业公司接管后出售广告位谋利，难道不应该向业主交钱吗？”他说。

某广告交易平台上的社区广告报价情况

在某广告交易平台上，社区的广告位置五花八门。社区出入口、电梯间、电梯门口、社区灯箱、社区户外、停车场、停车场道闸、单元门禁机屏、楼房墙体等都可设置广告位或广告屏，通过投放广告赚钱。

记者注意到，不同城市的不同广告位置价格差异很大，而一线城市则多在千元起算。例如，北京中高档社区出入口动感灯箱报价为6000元；北京道闸起落杆媒体位则报价1800元，要求30框起投，最短发布周期一月。

王清华认为，一个中型的高端社区，如果把广告的收入反馈给业主，业主实际缴纳的物业费其实可以减少50%。

有没有可能取消公摊？

随着房屋精装修政策乃至未来房地产税的出台，都会面临按哪种面积收费的问题。既然公摊缺少标准、管理混乱，未来购房时，是否有可能只看套内实际使用面积呢？

其实早在2002年，重庆就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出规定：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

近几年，为回应民众诉求，广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。

西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为：

对公摊面积的计算和管理，其实是很简单的问题，在政策和技术上都能做到，但问题就在于交易的信息是否透明，开发商是否愿意公开具体的公摊内容、是否有虚报公摊面积的嫌疑。

建议取消公摊，按照实际使用面积来计算房价，这样购房者能更清楚明白。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波说：

一套房子的总价是固定的，如果按照套内面积来算，那么每平米的单价必然会有所提高。其实无论按哪种方式，最关键的是把标准制定清楚，能让人看得明白。

建议在现有购房方式下，给开发商或代理销售中介一项强制义务，即向购房者明示“到底分摊了哪些面积”。

公摊面积是否合理，关系到市场经济中的公平、公正的问题。当然，以目前的形势，全面取消公摊面积恐怕不能一蹴而就。但出台配套行政法规，对公摊面积深加规范，还是应该尽快提上日程的。

由公摊面积引发的矛盾凸显了与之配套的法律的滞后性。为此，将当前《物权法》关于私有产权的诸多纲领性界定细化，制定针对公摊面积问题的专项行政法规，从而实现各方权益的平衡，显得至关重要。

比如，要统一住宅建筑面积的计算规定，《设计规范》和《测量规范》要执行同一标准，要建立和完善以设计为源头，审批单位层层把关，房产部门审核确权的机制，建立公摊面积公示制度；公摊建筑面积和公摊面积系数应该列入住宅设计技术经济指标；此外，还要赋予业主独立的委托测量资格。

作为购房者，在签订《商品房买卖合同》时，应在合同补充协议中明确约定：公摊面积增加超过一定幅度时，购房者有权推翻，或公摊面积增加部分买受人（买方）不承担房价款。同时，应在补充协议中约定一家公认的测量机构对结果重新进行测量。

公摊面积问题积弊已久，非一剂猛药可以完全治愈。取消公摊的支持方和反对方的拉锯战还会继续。我们应以治理的思路考虑解决方案，但大可不必为这一不合理的制度振振有词地辩护。

存在不一定合理，公平正义或许会迟到但不会缺席。相信在大家的共同努力下，扭曲的做法会得到切实的改善，并终有一天会得到彻底纠正。

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本文综合自：中国新闻网 瞭望智库 新浪微博

作者：邱宇 艾振强

微信编辑：大白

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