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买100平米房子只得70平米,公摊面积“坑”有多深?专家建议取消公摊或加强公示

上观新闻 2018-10-31

提到公摊面积

几乎每个购房者都有一肚子的抱怨

花了100平米的钱

却只买到70平米左右的房!

那么算精装修面积的时候

到底算不算公摊面积?



公摊面积是什么?


建筑面积,包括房屋的使用面积(或称可用面积)、墙体和柱体的占地面积、楼梯走道面积,以及其他公摊面积。


国际上基本都是按套内建筑面积甚至使用面积(套内建筑面积减去套内柱子和墙体面积所得)来计价的。


根据2000年开始实施的《房产测量规范》,分摊的公用建筑面积有:

 

1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

 

2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

 

这意味着,不仅电梯、楼道、门厅,甚至门口警卫室的一部分面积也要由你买单。

 

买100平米的房子,结果实际住进去只有70平,这凭空少了的面积就是公摊面积。


对普通的购房者来说,光是弄明白这些概念已经够头大的,更别提自己动手测量了。这个复杂的“公摊面积”,于是造成了各种各样的问题。


比如,物业管理所有的费用本应面向室内部分,但物业费却是按建筑面积收的。如果说这尚可接受的话,供暖费也按建筑面积计算实在匪夷所思,因为公摊面积里基本没有供暖设备。


公摊面积里不存在的服务也要收费,如此看来,显然房地产开发商在其中有利可图。


更有甚者,会选择做大公摊面积——部分开发商以公摊面积为工具,对购房者进行欺诈,利用格式合同条款误导购房者,一些小区甚至连独立使用的地下室、车棚、车库,为多幢服务的警卫室、管理用房,作为人防工程的地下室都计入到公摊面积中,而国家法律明文规定这些不算公摊。


开发商这样违法的情况,再怎么艰难,业主好歹还可以维权。可是,由于截至目前国家并没有明确规定公摊系数(公摊面积在建筑面积中所占比例)的上下限,因此在“合法合规”的条件下,开发商可以将公摊面积一再做大,一些案例中的公摊系数简直“丧心病狂”。


如此看来,公摊面积并不合理,也不符合国际惯例。那么这种做法到底是怎么产生的?又如何得到广泛的执行?以后还能够取消吗?



公摊占比不断攀升

甚至超过使用面积


7月下旬,武汉多名业主维权,抗议某楼盘开发商在公摊问题上玩猫腻。

 

据中国房地产报报道,有业主反映,该楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费,且价格虚高。一套125平米的房子,精装修标准是2500元/平米,公摊比例为28%,这样一算,每套房子通过公摊多收了8万多元。

 

事实上,公摊问题积弊已久。近年来,随着房价上涨,部分开发商趁机推高公摊比例。


谁都不希望房子的公摊面积太大,这里就涉及到公摊系数的概念。

 

举个例子,打开房本,上面写着“房屋建筑面积:84.47㎡;专有建筑面积(使用面积):63.43㎡,分摊建筑面积:21.04㎡”。但并没有明示,公摊面积都在哪些地方。公摊系数就是用分摊建筑面积除以专有建筑面积,数值是0.33(即33%)。


旭辉集团北京区域事业部设计管理部高级经理刘嘉告诉记者,住宅的公摊系数一般在0.18-0.25,商业用房一般在0.3-0.4,这些数据来自测绘公司的经验值。

 

但近年来,随着房价上涨,公摊系数也迅速攀升,部分住宅超过了30%。2010年,山东高密市一处名为“贵宾首府”的楼盘,公摊系数甚至超过52%。被戏称为“史上最牛”的公摊面积!


开发商事先承诺公摊不超过30%,事后却高达52%,二百多户维权无望的业主欲哭无泪。


面对业主维权,贵宾首府的工作人员十分硬气:“法律对于公摊上限没有规定”,“你们一百年都退不了房”!


2010年5月31日央视《焦点访谈》播出节目“公摊迷雾”,曝光“最牛公摊面积”事件。


去年,南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大,得房率只有42%。

 

而问题在于,现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。


公摊问题上都有哪些猫腻?


  •  猫腻一 


做大公摊面积:一线城市四千多户楼盘,靠公摊面积可多赚千万。

 

一位不愿具名的业内人士介绍,开发商在办理房产证前,要请测绘公司去实地测量,随后出具测绘成果报告,里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况,并将其交给开发商。


也就是说,测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方,最为清楚。但问题在于,开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。


房本上写着房屋建筑面积、专有建筑面积和分摊建筑面积。


事实上,国际上基本是按实际使用面积计算房价的。为何国内要采用包含公摊面积在内的建筑面积计算呢?

 

“按实际使用面积来算的话,开发商没法实现利润的最大化。”上海翊尧建设工程技术检测咨询有限公司技术总监李平说。

 

他说,购房者可以很容易地测出实际使用面积,却无法测量公摊面积到底有多少。开发商可以在第三方测量时与之达成默契,在公摊面积的大小上做文章。房价这么高,哪怕每户多分摊零点几个平米,一个几十万平米的项目,就会多出很多钱。

 


网友评论


举个例子:


易居房地产研究院的百城住宅价格报告显示,6月,一线城市4万元以上均价水平持续了15个月,二线城市1.2万元以上均价水平持续了12个月,三四线城市1万元以上均价水平则持续了10个月。


某地产信息平台上显示的某一线城市一小区基本信息。

 

如上图,以一线城市某楼盘举例:共有4148套房,以均价4万元/平米计算,假设开发商每套多算0.1平米的公摊面积,那么整个楼盘就可多赚1659万元。


  •  猫腻二 


重复公摊、重复收钱:消防应急场所变停车位,又可多赚千万。


到底哪些属于公摊面积?其内容的不明晰也给了开发商钻空子的机会。

 

你为公摊面积买了单,就拥有其所有权和使用权。但公摊实在是五花八门,加上开发商很少明确公示,购房者根本不知道哪些公共面积是自己的,更别提使用了。

 

“比如,有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊,却又被划成车位再次出售,这属于重复公摊。”山东名仕宜居建设项目管理有限公司董事长王清华说,这样的车位没有产权,只能使用,不能转让。

 

他说,这类车位在小县城能卖到10万左右,在省会城市能卖到20万。一个中型社区,如果开发商想在这方面做手脚,地下能划出几百个车位,地上也有几十个。


北京某小区内停在停车位或小区路边的车辆

 

以北京为例:


据北京青年报2017年的调查报道,北京五环及五环以外的普通住宅小区地下停车位的售价(含二手车位)在15万至20万元/个之间;四环到三环间的车位基本在15万至30万元/个之间。


假如开发商违规划出100个车位,每个卖20万元,一个小区就可赚2000万元。实际中,很多小区的车位价格要比20万高。

 

  •  猫腻三 


业主的公摊面积被拿去谋利:小区广告收入返给业主,可少交一半物业费。


王清华说,还有一些被算作公摊的物业用房,按道理是业主所有,物业公司应当向业主缴纳一部分费用,但现实中很少有人会这么做。

 

“小区电梯、楼道、门厅的一些广告位,也是业主所有,前期开发商或后期物业公司接管后出售广告位谋利,难道不应该向业主交钱吗?”他说。


某广告交易平台上的社区广告报价情况


在某广告交易平台上,社区的广告位置五花八门。社区出入口、电梯间、电梯门口、社区灯箱、社区户外、停车场、停车场道闸、单元门禁机屏、楼房墙体等都可设置广告位或广告屏,通过投放广告赚钱。

 

记者注意到,不同城市的不同广告位置价格差异很大,而一线城市则多在千元起算。例如,北京中高档社区出入口动感灯箱报价为6000元;北京道闸起落杆媒体位则报价1800元,要求30框起投,最短发布周期一月。


王清华认为,一个中型的高端社区,如果把广告的收入反馈给业主,业主实际缴纳的物业费其实可以减少50%。


有没有可能取消公摊?


随着房屋精装修政策乃至未来房地产税的出台,都会面临按哪种面积收费的问题。既然公摊缺少标准、管理混乱,未来购房时,是否有可能只看套内实际使用面积呢?

 

其实早在2002年,重庆就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出规定:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

 

近几年,为回应民众诉求,广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。

 

西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为:


对公摊面积的计算和管理,其实是很简单的问题,在政策和技术上都能做到,但问题就在于交易的信息是否透明,开发商是否愿意公开具体的公摊内容、是否有虚报公摊面积的嫌疑。

 

建议取消公摊,按照实际使用面积来计算房价,这样购房者能更清楚明白。

 

北京大学房地产法研究中心主任楼建波说:


一套房子的总价是固定的,如果按照套内面积来算,那么每平米的单价必然会有所提高。其实无论按哪种方式,最关键的是把标准制定清楚,能让人看得明白。

 

建议在现有购房方式下,给开发商或代理销售中介一项强制义务,即向购房者明示“到底分摊了哪些面积”。


公摊面积是否合理,关系到市场经济中的公平、公正的问题。当然,以目前的形势,全面取消公摊面积恐怕不能一蹴而就。但出台配套行政法规,对公摊面积深加规范,还是应该尽快提上日程的。


由公摊面积引发的矛盾凸显了与之配套的法律的滞后性。为此,将当前《物权法》关于私有产权的诸多纲领性界定细化,制定针对公摊面积问题的专项行政法规,从而实现各方权益的平衡,显得至关重要。


比如,要统一住宅建筑面积的计算规定,《设计规范》和《测量规范》要执行同一标准,要建立和完善以设计为源头,审批单位层层把关,房产部门审核确权的机制,建立公摊面积公示制度;公摊建筑面积和公摊面积系数应该列入住宅设计技术经济指标;此外,还要赋予业主独立的委托测量资格。


作为购房者,在签订《商品房买卖合同》时,应在合同补充协议中明确约定:公摊面积增加超过一定幅度时,购房者有权推翻,或公摊面积增加部分买受人(买方)不承担房价款。同时,应在补充协议中约定一家公认的测量机构对结果重新进行测量。


公摊面积问题积弊已久,非一剂猛药可以完全治愈。取消公摊的支持方和反对方的拉锯战还会继续。我们应以治理的思路考虑解决方案,但大可不必为这一不合理的制度振振有词地辩护。


存在不一定合理,公平正义或许会迟到但不会缺席。相信在大家的共同努力下,扭曲的做法会得到切实的改善,并终有一天会得到彻底纠正。



本文综合自:中国新闻网 瞭望智库 新浪微博

作者:邱宇 艾振强

微信编辑:大白


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